恒大地产回归A股“花落”深深房

国庆期间，中国恒大在港交所发布公告称，与深深房订立协议，后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权；在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。恒大地产还做出了未来三年扣非净利润不低于888亿元的承诺。深深房A10月9日晚间发布公告也确认该项事宜。这意味着，继中国忠旺和威高集团后，中国恒大成为今年又一家分拆业务回归A股的港股上市公司。不过，行业人士指出，较之私有化和重大资产出售，分拆上市将面临港交所和证监会更加严格的监管。

地产主业分拆回归

目前深投控直接持有深深房A63.55%股权，在不考虑控股权价值的前提下，该部分股权对应的市值约为67.36亿元。业绩承诺方面，中国恒大公告称，根据标的资产的业务发展计划和行业发展状况，对标的资产未来三年（2017-2019年）预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，预期营业收入分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，预期扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元，预计业绩承诺期扣非净利润累计约为888亿元。若在业绩承诺期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

资料显示，凯隆置业下属两家公司，分别是恒大集团有限公司和恒大地产集团有限公司，恒大集团和恒大地产是中国恒大境内运营的两大平台，后者是恒大的地产主业平台，前者则包括恒大金融、教育、互联网、大健康、乳业、畜牧业等多元化资产。

若本次资产注入顺利实施，凯隆置业将成为深深房大股东，凯隆置业的股东结构则不发生变化，港股中国恒大的股东股权不会发生任何变化。

此番恒大地产借壳深深房A后，已经被恒大收入囊中的嘉凯城和正在不断增持的廊坊发展后续如何？有分析人士指出，许家印此前曾宣称，到2020年恒大要实现总资产3万亿元，其中地产销售达6000亿元的目标，嘉凯城和廊坊发展后续或许还有运作空间。

面临监管挑战

分析人士指出，本次交易若顺利实施，还需获得香港联交所和证监会等相关监管机构的审核通过。

并购研究机构北京添衡投资有限公司相关人士指出，联交所对分拆上市的监管主要聚焦于三个方面：一是分拆主体和母公司相互之间的独立性；二是分拆主体与母公司相互独立后是否都拥有支撑其上市地位的条件；三是保护母公司现有股东的利益。因此，恒大此次分拆作为绝对主业的地产业务，首先面临的就是分拆后的母公司是否还能够支撑其在香港的上市地位，其次就是能否说服母公司股东认可此次交易。此外，A股方面近来对港股和美股中概股的回归态度较不明朗，也会是交易的一大障碍。

业内人士指出，尽管目前尚无法得知分拆出的业务情况及具体财务数据如何，但从业绩承诺推测，本次拟注入深深房的资产规模将不会是一个小数目。

中国恒大2016年中报显示，中国恒大地产外的业务主要包括酒店联营、金融业务、物联网业务、保荐业务及快消品业务（包括矿泉水、粮油、食用油及乳制品等）。而快消品业务已经于近期出售。足球和文化已经拆分至新三板。若此次将地产主业分拆，中国恒大体内可能将仅剩部分物业、酒店、金融等相关业务，但整体来看无论营收还是资产规模都远无法与地产主业相比较。

上述业内人士认为，分拆地产主业后的中国恒大是否能被香港联交所认可为“保留了足够业务运作及相当价值的资产”，能否支撑其分拆后独立上市的地位，都是其是否能够通过香港联交所审核的关键。此外，分拆主业回归A股能够通过证监会审核今年目前尚未有成功案例。此前的中国忠旺和威高集团分拆借壳事项尚在推进中，目前未有新的进展。

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